2026年以來中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營的深刻轉(zhuǎn)型?！氨P活存量商品房”“去庫存”等內(nèi)容已寫入“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃和2026年《政府工作報(bào)告》。在此背景下商業(yè)拍賣作為存量資產(chǎn)交易的一種方式市場活躍度有所提升。政策定調(diào)存量盤活上升為國家戰(zhàn)略當(dāng)前市場面臨多重存量壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)商品住宅廣義庫存雖同比下降17.7%但絕對規(guī)模仍達(dá)14.26億平方米全國重點(diǎn)購物中心平均空置率約為9.8%一線城市甲級寫字樓平均空置率超過21%產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率突破25%。2025年以來上海、廣州、杭州、成都等地相繼出臺針對性政策旨在通過制度創(chuàng)新破解存量盤活瓶頸。自然資源部等多部委明確支持利用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地優(yōu)先回收進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣程序的土地。上海、成都、武漢等城市提出將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。杭州對臨時改變房屋用途的規(guī)則作出明確界定首次申請期限最長不得超過五年。蘇州也出臺了過渡期政策落地細(xì)則。大宗商業(yè)拍賣密集上演頭部標(biāo)的頻現(xiàn)政策推動之下江浙滬商業(yè)拍賣市場掛牌量有所增加。上海市場尤為引人注目。8月31日位于虹橋商務(wù)區(qū)的“恒大虹橋國際”項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程將以78.43億元起拍項(xiàng)目整體可售總面積達(dá)47.07萬平方米。此前靜安區(qū)晉潤海棠大廈整棟商辦資產(chǎn)于3月開啟二拍起拍價下調(diào)至4.89億元較評估價折價超20%項(xiàng)目帶租約運(yùn)營入住率達(dá)84.5%。此外閔行顓橋鎮(zhèn)原金盛家居二期爛尾商業(yè)項(xiàng)目被國內(nèi)奧萊運(yùn)營商砂之船集團(tuán)以約5.78億元競得。江蘇市場同樣不乏大額標(biāo)的。無錫老牌商業(yè)綜合體“新之城購物廣場”以12.46億元起拍評估價達(dá)17.8億元。南京河西金奧繽潤匯商場以3.94億元起拍約為評估價5.63億元的“七折”但首次拍賣因無人出價流拍。啟東恒大海上城堡酒店歷經(jīng)5次掛拍、長達(dá)16個月的處置周期最終以6949萬元成交較首次評估價約2.02億元降幅明顯。常熟市永濟(jì)家園商業(yè)不動產(chǎn)也相繼掛牌拍賣均為存量房帶租交付。浙江方面紹興佳源廣場商業(yè)部分以4.897億元起拍地處鏡湖新區(qū)核心地段。紹興嵊州國商大廈有限公司重整投資權(quán)益開啟新一輪公開競價起拍價2.876億元較上一輪下調(diào)超3000萬元。義烏富力萬達(dá)嘉華酒店以2.0445億元成交買家為當(dāng)?shù)匾患抑鳡I洗車服務(wù)的企業(yè)。寧波東港喜來登酒店二拍以3.61億元被老字號“樓茂記”母公司綠順集團(tuán)競得成交后需繼續(xù)用于酒店經(jīng)營。杭州未來科技城地標(biāo)奧克斯中心部分資產(chǎn)以2.85億元成交。杭州富陽東方茂開元名都酒店及東方茂購物中心整體資產(chǎn)包以11.17億元起拍。商業(yè)拍賣市場交易規(guī)模持續(xù)增長與司法拍賣不同商業(yè)拍賣是產(chǎn)權(quán)持有者的自主行為個人或企業(yè)將資產(chǎn)通過平臺進(jìn)行公開競價交易。依托互聯(lián)網(wǎng)平臺的流量優(yōu)勢商業(yè)拍賣能夠突破地域限制、縮短交易周期線上化流程也在一定程度上降低了信息不對稱。數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。2026年上半年全國房地產(chǎn)拍賣市場掛牌量達(dá)61.88萬套同比增長7.32%成交量9.90萬套同比增長18.54%競拍人次同比增長34.26%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示同期全國法拍市場成交約10.3萬套同比增加約29.8%總成交金額約1515億元。機(jī)構(gòu)參與度也在明顯提升。部分銀行在京東、阿里等平臺開設(shè)官方資產(chǎn)店鋪集中上架抵債房產(chǎn)資產(chǎn)管理公司每年可投放至房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)數(shù)百億元部分地方國企也開始通過拍賣平臺參與競拍。啟東國資以6949萬元接手恒大海上城堡酒店便是國資通過拍賣平臺參與存量資產(chǎn)處置的案例之一。存量資產(chǎn)盤活路徑日趨多元在存量資產(chǎn)盤活過程中傳統(tǒng)的“掛牌-等待-成交”模式面臨一定局限。存量資產(chǎn)尤其是破產(chǎn)重整物業(yè)、閑置商業(yè)綜合體、多次流拍的疑難資產(chǎn)往往面臨資產(chǎn)分散、類型多樣、處置周期長、處置成本高、處置渠道有限等多重困境。從市場實(shí)踐看部分專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)正在探索不同于傳統(tǒng)拍賣的路徑。除了傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化掛牌模式外一些機(jī)構(gòu)開始嘗試資產(chǎn)價值重塑、全網(wǎng)獲客、資本對接等綜合服務(wù)模式專攻破產(chǎn)重整物業(yè)、閑置非標(biāo)商業(yè)等處置難度較高的資產(chǎn)類型。在合規(guī)運(yùn)營方面主流拍賣機(jī)構(gòu)普遍持有正規(guī)拍賣經(jīng)營許可證并加入中國拍賣行業(yè)協(xié)會、各省拍賣協(xié)會等行業(yè)組織合規(guī)入駐中拍平臺、公拍網(wǎng)、阿里資產(chǎn)等全國性拍賣平臺。從具體案例來看諸暨逸樂城6.47萬平方米破產(chǎn)文化廣場項(xiàng)目此前長期閑置、多次流拍。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承接處置后通過分拆零售、價值包裝、圈層招商等方式首批商業(yè)用房溢價率最高達(dá)32.18%后續(xù)批次溢價率最高突破175.56%整體大宗資產(chǎn)經(jīng)過150次延時競價以7509萬元成交項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)從閑置到商戶入駐、商圈復(fù)蘇的轉(zhuǎn)變。在住宅領(lǐng)域杭州西湖區(qū)篁外山莊排屋采用低價起拍策略吸引17方競買人報(bào)名、21920人次圍觀歷經(jīng)114次延時競價最終以859萬元成交。杭州西湖時代廣場商業(yè)大平層以1053.58平方米面積吸引12方競買人報(bào)名、17480人次圍觀歷經(jīng)289次延時競價最終以5581萬元成交。上海楊浦區(qū)133世界廣場商辦項(xiàng)目以108.90平方米面積吸引19方競買人報(bào)名、13005人次圍觀以471萬元成交。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為在存量資產(chǎn)盤活需求增加的背景下專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)價值評估能力和市場推廣能力對于資產(chǎn)能否順利成交具有一定影響。從諸暨逸樂城到上海滬東金融大廈從杭州核心區(qū)排屋到義烏酒店易主商業(yè)拍賣作為存量資產(chǎn)交易的渠道之一其市場功能正在逐步顯現(xiàn)。存量資產(chǎn)盤活仍在持續(xù)推進(jìn)商業(yè)拍賣在整個房地產(chǎn)流通體系中的作用有待市場進(jìn)一步驗(yàn)證。